孵化器提升物業價值

A. 創業為什麼要進孵化器

租金類收入往大裡面說是物業性收入，包括房租、物業管理費以及少量出售型物業等等，版是孵權化器最初級的收入方式，孵化器盈利模式中「現在模式」典型的代表，也是我國大部分孵化機構的主要收入方式之一。

但作為孵化機構，因為在孵企業大多是初創型小企業，租金承受能力較低，因此孵化機構的租金收入也是微乎其微的。租金類收入其實也是最不可能盈利的渠道。特別是近年來我國為了促進中小企業的創新發展，促進民眾的創業激情，大多數孵化機構在入孵政策上都會提供稅收優惠、租金減免等優惠措施。在這種形式下依靠租金類收入盈利更是難上加難。

B. 如何讓存量物業更有價值 每日經濟新聞

11月25日，花樣年發布公告稱，其間接附屬公司深圳美易家掛牌新三板的申請獲批。這是國內分享經濟熱潮下第一隻以在線短租及度假物業運營為題材的股票。從萬科的長租公寓，到劉愛明的中城新產業，以及花樣年的美易家，房地產商在持有物業運營領域花樣頻出，但物業運營產生的微薄租金，是否能夠負擔起開發團隊的現有規模?在運營物業過程中，他們面臨的最大阻力來自哪裡?在持有型物業里，哪一類才是最佳選擇?
11月25日，花樣年控股(01777.HK)正式宣布，其間接附屬公司深圳市美易家商務服務集團股份有限公司在新三板的掛牌申請獲得批准，這也是在國內分享經濟熱潮下，第一隻以在線短租及度假物業運營為題材的股票。
在花樣年董事局主席潘軍看來，房地產過去都是以製造增量為主，很少有人去關注存量，地產商也多數以開發為主，而忽略了運營和服務。隨著房地產市場進入下半場，在供過於求的行業格局下，無論是萬科試水「先租後售」、度假物業租賃、短租型辦公樓，還是產業園孵化器，存量物業的盤活與運營有望成為房地產市場的下一個金礦。
與此同時，國內物業偏低的租金回報率，對於地產商尋求投資收益帶來極大壓力。在從開發商到運營商轉型過程中，地產商將面臨怎樣的挑戰?
盤活存量物業的生意
位於廣州市黃埔大道交界的棠下涌東路上，在一棟紅色外牆建築上，「萬科驛」三個字特別醒目。記者了解到，萬科驛是萬科近兩年推出的針對年輕人、創客的租賃型產品，該物業是萬科在廣州推出的萬科驛金融城分店。
與傳統的住宅銷售不同，萬科驛由萬科包租下舊廠房並改造而成，可租單位共有110套，均為4.5米層高的LOFT產品，項目只對年輕人開放。對於成功申請入住的租客而言，未來在購買萬科旗下住宅物業的時候還可享受額外優惠。萬科這一「先租後買，租金可抵房款」的模式，一度被業界解讀為顛覆了房地產傳統的開發-銷售模式。
盡管萬科否認了上述說法，但其承認，該模式體現了長租公寓業務與住宅開發業務之間的協同效應，長租公寓業務可以為住宅開發業務儲備客戶、提前鎖定客戶，住宅開發業務節省的營銷費用，可以用於回饋長租公寓客戶，推動長租公寓業務的發展。公司不排除未來探索住宅「租售並舉」、「先租後售」等新的業務模式，但目前並無具體計劃。
國內房地產市場在經歷了近20年的開發後，積累了大量的存量房。調查數據顯示，2013年我國房地產市場的沉澱房屋有2.2億套，城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房為4898萬套。在共享經濟時代，滴滴快的與Uber正是通過盤活閑置的租賃車資源，實現了巨大的成功。無論是萬科驛還是美易家，均瞄準了空置物業與租賃需求之間要素錯配背後蘊藏的市場。
潘石屹的SOHO 3Q則瞄準了國內過剩的寫字樓資源。SOHO 3Q的商業模式是將寫字樓辦公室或辦公桌以短租的形式對外出租，預訂、選位、支付等環節都在線上完成。除了SOHO中國自持物業外，潘石屹還將其復制到更多並非SOHO持有的物業。按照潘石屹的設想，在2015年末之前，3Q中心的數量增加到11個，擁有超過11000個座位，明年達到40000個座位。
在萬眾創業的熱潮下，產業園也成為資本試圖盤活的重要資源。以前協信地產CEO劉愛明為例，這位前萬科高管於下半年重回深圳創辦了中城新產業控股(深圳)有限公司，瞄準的正是產業園改造升級的機會，公司還獲得了萬科與世聯行的入股。
持有回報率成最大難題
盡管中國房地產市場提供了巨大的存量物業，涵蓋住宅類、商用物業以及產業園，不過房地產商想從以前簡單粗放的開發銷售向追求精細化的持有運營轉型，並非易事。
首當其沖的是，在現階段，持有運營的回報率遠低於傳統的開發建設模式。以住宅或公寓為例，新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，目前國內住宅物業租金回報率約為2%~3%，這意味著同樣一套房，房企選擇持有住宅物業，從租金收入獲得的現金流甚至不夠償付貸款利息，負回報決定了租賃型住宅難以成為行業主流。
華南一家上市房企的高管向記者表示，萬科推出的「先租後買」模式，從目前來看更多隻是一次營銷噱頭，住戶租和買的並非是同一個項目，萬科驛只是萬科在長租公寓市場的一次試驗，目前難說貢獻盈利。更重要的是，對於購房者而言，地段與價格才是最大的痛點，萬科給予的額外優惠，能否保證它的租戶能轉化成買家，有效性有待觀察。
相對於住宅類物業2%~3%的租金回報率，廣發證券的研究報告指出，目前一線城市的優質商用物業租金回報率可以達到5%~6%，在社會無風險收益率逐步走低的背景下，開發商持有優質商用物業的意願會增強。
不過，要通過持有運營商業地產獲利，首先要解決的是資金沉澱的難題。歐陽捷表示，以往房企在開發商用物業時，大多採用「現金流成本法」，即通過部分銷售回籠現金，覆蓋項目的開發與持有成本，在實現現金流平衡後再培養持有型物業。隨著市場結構性分化加劇，商用物業的銷售難度加大，甚至無法覆蓋開發與持有成本，因此以萬達為首的商業地產開發商，正嘗試通過眾籌等形式實現資本化運作，從以往的重資產持有轉變為輕資產運營，解決資金沉澱的難題。
融資成本偏高則是制約商業地產持有回報的另一個難題。以新城控股為例，歐陽捷算了一筆賬，公司此前發行的境內公司債成本為4.5%，如果加上1.5%的管理成本，意味著持有的商用物業即便能達到6%的收益率，對於企業而言依然是無利可圖。
越秀房托一位內部人士向記者表示，該基金此前成功收購了上海宏嘉大廈，盡管項目當前的租金回報率僅為4.1%，但由於越秀房托採用了100%貸款的方式，整體融資成本僅為2.4%，通過財務杠桿反而提升了項目的回報能力。由此可見，低成本的融資能力是房企轉型商業地產運營商的關鍵。
相對於商業地產，在大眾創業的時代，包括眾創空間在內的產業地產未來或將擁有更大的空間。中信證券房地產分析師陳聰認為，不同於傳統的商用物業，像優客工場這樣的新型產業園除了能提供辦公場所外，還能提供企業發展所需要的第三方服務，甚至扮演孵化器的角色。除了傳統的租金收入外，地產商還可以通過提供融資顧問、管理咨詢服務，甚至入股中小企業，拓展更多的收入來源。
不過，類似的新型產業園對於房企的綜合金融能力提出了更高的要求。作為國內首家提出「產權換股權」PE思路的地產商，星河集團曾推出以產權或「現金+產權」的方式，與入駐深圳星河world項目的擬上市企業進行股權置換，但公司總裁姚惠瓊此前在接受記者采訪時坦言，星河集團的優勢在於公司是國內最大創投機構——深圳市創新投資集團的第二大股東，能為公司提供優質的擬上市企業，這是其他房企難以比擬的先天優勢。
「由於創業者本身不具備較強的支付能力，這意味著類似眾創空間這樣的物業是很難單純通過租金回報獲利」，協縱國際集團聯合創辦人黃立沖向記者表示，如果站在PE的角度，即便是知名的PE機構，每二十個項目只有一個能成功並上市，因此類似眾創空間這樣的物業想通過

C. 物業申請孵化器有什麼對物業的壞處

可以試用物業管理軟體。軟硬兼施，輕松辦公~

D. 對剛開始創業的企業來說，入住孵化器有哪些好處

對於剛剛開始創業的企業來說，入住孵化器的好處有：
1、節省成本；
2、利用平台結識更多的人脈；
3、享受孵化器的政策扶持。

E. 創業孵化器是怎麼樣的盈利模式

孵化器的盈利模式如下：

1、租金類收入往大裡面說是物業性收入，包括房租、物業管理費以及版少量出售權型物業等等，是孵化器最初級的收入方式，孵化器盈利模式中「現在模式」典型的代表，也是我國大部分孵化機構的主要收入方式之一。

2、服務類收入在租金類收入逐漸走低的趨勢下，孵化機構開始把盈利重點轉移。園區內建立各種收費性的服務機構，依靠為園區企業提供綜合型的商務服務外包服務賺取服務費用。

3、政府補貼政府補貼是我國孵化機構彌補經營虧損的主要方式。政府補貼模式分兩種，一種是成本性補貼，一種是收益性補貼。

4、股權收益股權收益就是孵化機構通過各種渠道方式分享入孵企業一定比例的股權，在企業畢業後，通過資本運作，出售所佔有的股權實現資產增值。

5、投資收益該模式與股權收益的不同之處在於，股權投資是對企業進行投資，分享企業未來的發展潛力。

F. 孵化器如何高效管理 孵化器如何運營

孵化器經營成敗的第一步是孵化器准確的定位。孵化器要有好的定位，定位的是否恰當將直接關繫到孵化器的發展。如，孵化器選擇的孵化企業經營方向是哪個方面？為孵化企業提供什麼樣的服務？等等。如果定位準確，選擇了一個有很好發展前途的科技領域，孵化企業的發展潛力就大，將有比較高的潛在價值。這樣，孵化器自身的增值也將能較好實現。

在新經濟時代，孵化器產業的競爭將是非常激烈，任何一個孵化器要想在這種競爭中勝出，除了滿足孵化企業的一般要求外，還必須有自己的特色，形成自己的個性化服務。這是孵化器的定位原則，是孵化器在激烈的競爭中立於不敗之地的保證。

（1）孵化器的定位與投資主體有關，投資主體不同，定位不同。投資主體是地方政府，就應該定位於追求社會效益。私人或者團體做投資主體的，則會定位於追求盈利性。

（2）孵化器的定位與自身條件和資源有關，任何經濟實體都不可能脫離自身條件的約束，孵化器也是如此。對於財政上充裕、條件比較好的孵化器，應著眼於將來，著眼於長期收益，以發展為主，甚至可以尋求國際化發展。而財政上相對困難一些的孵化器，則應該兼顧長短期收益，近期內以生存為主要目標。

（3）孵化器的定位與孵化方向有關。一個以新材料作為孵化方向的孵化器和一個以建設網站為孵化方向的孵化器，二者的定位是有很大差異的。

（4）孵化器的定位還與孵化器的發展階段有關。孵化器作為一個企業，它也同創業企業一樣將經歷企業成長不同階段和時期，對於每個時期，孵化器要根據自己擁有的資源和其它條件來確定自己的經營方向及戰略目標。因而，對同一個孵化器，不同發展階段的孵化器定位也有所不同。

孵化器實行企業化運作 首先孵化器的性質是企業。一個企業孵化器的中心任務是幫助創業者開創和發展企業，它是一個培育創業企業的企業，孵化器的產品是健康發展的創業企業。孵化器本身的運作需要足夠的創業精神，在孵化器成立之初，就要按照企業運作的要求招聘工作人員，孵化器的總經理必需具備開創和發展企業的能力；並能根據環境的變化不斷調整自己的服務以滿足創業企業的需求，使孵化器的服務從場所、設施設備的等硬體服務提供轉向知識型的智力服務以支持在孵企業的價值創造，從而最終保證自身的良性運營。孵化器企業化運作的一個主要表現是孵化器的服務對象由內向外擴張。

權衡短期和長期收益，靈活運營提升效率降低成本 從眼前收益來說，孵化器通過為在孵企業提供工作空間收取租金，這是一方面的收益。但這個租金通常是低於市價的是低收益的。從短期收益來說，孵化器為在孵企業提供的是有償服務。孵化器通過這些日常管理服務收取服務費，也常常是低於市價的。這兩個方面的收益都是比較低的，有的甚至是沒有收益的。從長期收益來說，孵化器通過對在孵企業參股或風險投資等方式獲得收益。這種方式是孵化器獲得收益的主要方式，而且收益是巨大的，但有高風險。雲孵平台具有門禁管理、會議室管理、財務管理、活動管理、服務管理、雲列印、面部識別系統等等，把瑣碎的事務交給雲孵平台管理，可以幫助運營方提高運營效率降低成本。大數據和人工智慧技術可沉澱用戶數據，分析用戶行為，把握行業趨勢和動態。

形成資源共享的網路平台 進行資源整合，形成資源共享的網路平台，能為在孵企業創造一個更良好的商業環境，同時能使孵化器的資源得到有效利用。孵化器是把企業集中起來孵化的組織，資源的整合相當重要。整合資源，可以使孵化器的資源得到更有效的利用；同時，也可以使在孵企業更好利用市場，提高自己的競爭能力。首先是對內部資源的整合。對內部資源的整合主要是孵化器內部的物業和服務的管理和整合，通過整合提高服務質量和效率。同時需要對外部資源的整合，包括市場信息、技術發展前景和最新動態和孵化器網路關系等等的整合。

嚴格篩選入孵企業孵化器要做好對入孵企業的篩選工作，這是孵化器經營非常重要的第一步，直接關繫到日後孵化器自身價值增值的實現。不同的孵化器應該根據自己的需要制定符合自己的篩選標准，而且不同的孵化器側重點也會有所不同，孵化器應以發展的、前瞻性的眼光來篩選企業。

G. 孵化器的盈利模式

一 、 租 金 收 入 二 、 增 值 服 務 三 、 投 資 占 股 ， 賽 格 是 例 外 ， 除 了 租 金 ， 其 他 都 是 免回 費 的 服 務 嗎 ， 包 括 投答 資 對 接 也 不 收 費

H. 創業孵化器是怎麼樣的盈利模式

孵化器的盈利模式如下：

1、租金類收入往大裡面說是物業性收入，包括房租、物業管專理費以及少量出售型物業等屬等，是孵化器最初級的收入方式，孵化器盈利模式中「現在模式」典型的代表，也是我國大部分孵化機構的主要收入方式之一。

2、服務類收入在租金類收入逐漸走低的趨勢下，孵化機構開始把盈利重點轉移。園區內建立各種收費性的服務機構，依靠為園區企業提供綜合型的商務服務外包服務賺取服務費用。

3、政府補貼政府補貼是我國孵化機構彌補經營虧損的主要方式。政府補貼模式分兩種，一種是成本性補貼，一種是收益性補貼。

4、股權收益股權收益就是孵化機構通過各種渠道方式分享入孵企業一定比例的股權，在企業畢業後，通過資本運作，出售所佔有的股權實現資產增值。

5、投資收益該模式與股權收益的不同之處在於，股權投資是對企業進行投資，分享企業未來的發展潛力。