孵化器提升物业价值

A. 创业为什么要进孵化器

租金类收入往大里面说是物业性收入，包括房租、物业管理费以及少量出售型物业等等，版是孵权化器最初级的收入方式，孵化器盈利模式中“现在模式”典型的代表，也是我国大部分孵化机构的主要收入方式之一。

但作为孵化机构，因为在孵企业大多是初创型小企业，租金承受能力较低，因此孵化机构的租金收入也是微乎其微的。租金类收入其实也是最不可能盈利的渠道。特别是近年来我国为了促进中小企业的创新发展，促进民众的创业激情，大多数孵化机构在入孵政策上都会提供税收优惠、租金减免等优惠措施。在这种形式下依靠租金类收入盈利更是难上加难。

B. 如何让存量物业更有价值 每日经济新闻

11月25日，花样年发布公告称，其间接附属公司深圳美易家挂牌新三板的申请获批。这是国内分享经济热潮下第一只以在线短租及度假物业运营为题材的股票。从万科的长租公寓，到刘爱明的中城新产业，以及花样年的美易家，房地产商在持有物业运营领域花样频出，但物业运营产生的微薄租金，是否能够负担起开发团队的现有规模?在运营物业过程中，他们面临的最大阻力来自哪里?在持有型物业里，哪一类才是最佳选择?
11月25日，花样年控股(01777.HK)正式宣布，其间接附属公司深圳市美易家商务服务集团股份有限公司在新三板的挂牌申请获得批准，这也是在国内分享经济热潮下，第一只以在线短租及度假物业运营为题材的股票。
在花样年董事局主席潘军看来，房地产过去都是以制造增量为主，很少有人去关注存量，地产商也多数以开发为主，而忽略了运营和服务。随着房地产市场进入下半场，在供过于求的行业格局下，无论是万科试水“先租后售”、度假物业租赁、短租型办公楼，还是产业园孵化器，存量物业的盘活与运营有望成为房地产市场的下一个金矿。
与此同时，国内物业偏低的租金回报率，对于地产商寻求投资收益带来极大压力。在从开发商到运营商转型过程中，地产商将面临怎样的挑战?
盘活存量物业的生意
位于广州市黄埔大道交界的棠下涌东路上，在一栋红色外墙建筑上，“万科驿”三个字特别醒目。记者了解到，万科驿是万科近两年推出的针对年轻人、创客的租赁型产品，该物业是万科在广州推出的万科驿金融城分店。
与传统的住宅销售不同，万科驿由万科包租下旧厂房并改造而成，可租单位共有110套，均为4.5米层高的LOFT产品，项目只对年轻人开放。对于成功申请入住的租客而言，未来在购买万科旗下住宅物业的时候还可享受额外优惠。万科这一“先租后买，租金可抵房款”的模式，一度被业界解读为颠覆了房地产传统的开发-销售模式。
尽管万科否认了上述说法，但其承认，该模式体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户，住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。公司不排除未来探索住宅“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式，但目前并无具体计划。
国内房地产市场在经历了近20年的开发后，积累了大量的存量房。调查数据显示，2013年我国房地产市场的沉淀房屋有2.2亿套，城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。在共享经济时代，滴滴快的与Uber正是通过盘活闲置的租赁车资源，实现了巨大的成功。无论是万科驿还是美易家，均瞄准了空置物业与租赁需求之间要素错配背后蕴藏的市场。
潘石屹的SOHO 3Q则瞄准了国内过剩的写字楼资源。SOHO 3Q的商业模式是将写字楼办公室或办公桌以短租的形式对外出租，预订、选位、支付等环节都在线上完成。除了SOHO中国自持物业外，潘石屹还将其复制到更多并非SOHO持有的物业。按照潘石屹的设想，在2015年末之前，3Q中心的数量增加到11个，拥有超过11000个座位，明年达到40000个座位。
在万众创业的热潮下，产业园也成为资本试图盘活的重要资源。以前协信地产CEO刘爱明为例，这位前万科高管于下半年重回深圳创办了中城新产业控股(深圳)有限公司，瞄准的正是产业园改造升级的机会，公司还获得了万科与世联行的入股。
持有回报率成最大难题
尽管中国房地产市场提供了巨大的存量物业，涵盖住宅类、商用物业以及产业园，不过房地产商想从以前简单粗放的开发销售向追求精细化的持有运营转型，并非易事。
首当其冲的是，在现阶段，持有运营的回报率远低于传统的开发建设模式。以住宅或公寓为例，新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，目前国内住宅物业租金回报率约为2%~3%，这意味着同样一套房，房企选择持有住宅物业，从租金收入获得的现金流甚至不够偿付贷款利息，负回报决定了租赁型住宅难以成为行业主流。
华南一家上市房企的高管向记者表示，万科推出的“先租后买”模式，从目前来看更多只是一次营销噱头，住户租和买的并非是同一个项目，万科驿只是万科在长租公寓市场的一次试验，目前难说贡献盈利。更重要的是，对于购房者而言，地段与价格才是最大的痛点，万科给予的额外优惠，能否保证它的租户能转化成买家，有效性有待观察。
相对于住宅类物业2%~3%的租金回报率，广发证券的研究报告指出，目前一线城市的优质商用物业租金回报率可以达到5%~6%，在社会无风险收益率逐步走低的背景下，开发商持有优质商用物业的意愿会增强。
不过，要通过持有运营商业地产获利，首先要解决的是资金沉淀的难题。欧阳捷表示，以往房企在开发商用物业时，大多采用“现金流成本法”，即通过部分销售回笼现金，覆盖项目的开发与持有成本，在实现现金流平衡后再培养持有型物业。随着市场结构性分化加剧，商用物业的销售难度加大，甚至无法覆盖开发与持有成本，因此以万达为首的商业地产开发商，正尝试通过众筹等形式实现资本化运作，从以往的重资产持有转变为轻资产运营，解决资金沉淀的难题。
融资成本偏高则是制约商业地产持有回报的另一个难题。以新城控股为例，欧阳捷算了一笔账，公司此前发行的境内公司债成本为4.5%，如果加上1.5%的管理成本，意味着持有的商用物业即便能达到6%的收益率，对于企业而言依然是无利可图。
越秀房托一位内部人士向记者表示，该基金此前成功收购了上海宏嘉大厦，尽管项目当前的租金回报率仅为4.1%，但由于越秀房托采用了100%贷款的方式，整体融资成本仅为2.4%，通过财务杠杆反而提升了项目的回报能力。由此可见，低成本的融资能力是房企转型商业地产运营商的关键。
相对于商业地产，在大众创业的时代，包括众创空间在内的产业地产未来或将拥有更大的空间。中信证券房地产分析师陈聪认为，不同于传统的商用物业，像优客工场这样的新型产业园除了能提供办公场所外，还能提供企业发展所需要的第三方服务，甚至扮演孵化器的角色。除了传统的租金收入外，地产商还可以通过提供融资顾问、管理咨询服务，甚至入股中小企业，拓展更多的收入来源。
不过，类似的新型产业园对于房企的综合金融能力提出了更高的要求。作为国内首家提出“产权换股权”PE思路的地产商，星河集团曾推出以产权或“现金+产权”的方式，与入驻深圳星河world项目的拟上市企业进行股权置换，但公司总裁姚惠琼此前在接受记者采访时坦言，星河集团的优势在于公司是国内最大创投机构——深圳市创新投资集团的第二大股东，能为公司提供优质的拟上市企业，这是其他房企难以比拟的先天优势。
“由于创业者本身不具备较强的支付能力，这意味着类似众创空间这样的物业是很难单纯通过租金回报获利”，协纵国际集团联合创办人黄立冲向记者表示，如果站在PE的角度，即便是知名的PE机构，每二十个项目只有一个能成功并上市，因此类似众创空间这样的物业想通过

C. 物业申请孵化器有什么对物业的坏处

可以试用物业管理软件。软硬兼施，轻松办公~

D. 对刚开始创业的企业来说，入住孵化器有哪些好处

对于刚刚开始创业的企业来说，入住孵化器的好处有：
1、节省成本；
2、利用平台结识更多的人脉；
3、享受孵化器的政策扶持。

E. 创业孵化器是怎么样的盈利模式

孵化器的盈利模式如下：

1、租金类收入往大里面说是物业性收入，包括房租、物业管理费以及版少量出售权型物业等等，是孵化器最初级的收入方式，孵化器盈利模式中“现在模式”典型的代表，也是我国大部分孵化机构的主要收入方式之一。

2、服务类收入在租金类收入逐渐走低的趋势下，孵化机构开始把盈利重点转移。园区内建立各种收费性的服务机构，依靠为园区企业提供综合型的商务服务外包服务赚取服务费用。

3、政府补贴政府补贴是我国孵化机构弥补经营亏损的主要方式。政府补贴模式分两种，一种是成本性补贴，一种是收益性补贴。

4、股权收益股权收益就是孵化机构通过各种渠道方式分享入孵企业一定比例的股权，在企业毕业后，通过资本运作，出售所占有的股权实现资产增值。

5、投资收益该模式与股权收益的不同之处在于，股权投资是对企业进行投资，分享企业未来的发展潜力。

F. 孵化器如何高效管理 孵化器如何运营

孵化器经营成败的第一步是孵化器准确的定位。孵化器要有好的定位，定位的是否恰当将直接关系到孵化器的发展。如，孵化器选择的孵化企业经营方向是哪个方面？为孵化企业提供什么样的服务？等等。如果定位准确，选择了一个有很好发展前途的科技领域，孵化企业的发展潜力就大，将有比较高的潜在价值。这样，孵化器自身的增值也将能较好实现。

在新经济时代，孵化器产业的竞争将是非常激烈，任何一个孵化器要想在这种竞争中胜出，除了满足孵化企业的一般要求外，还必须有自己的特色，形成自己的个性化服务。这是孵化器的定位原则，是孵化器在激烈的竞争中立于不败之地的保证。

（1）孵化器的定位与投资主体有关，投资主体不同，定位不同。投资主体是地方政府，就应该定位于追求社会效益。私人或者团体做投资主体的，则会定位于追求盈利性。

（2）孵化器的定位与自身条件和资源有关，任何经济实体都不可能脱离自身条件的约束，孵化器也是如此。对于财政上充裕、条件比较好的孵化器，应着眼于将来，着眼于长期收益，以发展为主，甚至可以寻求国际化发展。而财政上相对困难一些的孵化器，则应该兼顾长短期收益，近期内以生存为主要目标。

（3）孵化器的定位与孵化方向有关。一个以新材料作为孵化方向的孵化器和一个以建设网站为孵化方向的孵化器，二者的定位是有很大差异的。

（4）孵化器的定位还与孵化器的发展阶段有关。孵化器作为一个企业，它也同创业企业一样将经历企业成长不同阶段和时期，对于每个时期，孵化器要根据自己拥有的资源和其它条件来确定自己的经营方向及战略目标。因而，对同一个孵化器，不同发展阶段的孵化器定位也有所不同。

孵化器实行企业化运作 首先孵化器的性质是企业。一个企业孵化器的中心任务是帮助创业者开创和发展企业，它是一个培育创业企业的企业，孵化器的产品是健康发展的创业企业。孵化器本身的运作需要足够的创业精神，在孵化器成立之初，就要按照企业运作的要求招聘工作人员，孵化器的总经理必需具备开创和发展企业的能力；并能根据环境的变化不断调整自己的服务以满足创业企业的需求，使孵化器的服务从场所、设施设备的等硬件服务提供转向知识型的智力服务以支持在孵企业的价值创造，从而最终保证自身的良性运营。孵化器企业化运作的一个主要表现是孵化器的服务对象由内向外扩张。

权衡短期和长期收益，灵活运营提升效率降低成本 从眼前收益来说，孵化器通过为在孵企业提供工作空间收取租金，这是一方面的收益。但这个租金通常是低于市价的是低收益的。从短期收益来说，孵化器为在孵企业提供的是有偿服务。孵化器通过这些日常管理服务收取服务费，也常常是低于市价的。这两个方面的收益都是比较低的，有的甚至是没有收益的。从长期收益来说，孵化器通过对在孵企业参股或风险投资等方式获得收益。这种方式是孵化器获得收益的主要方式，而且收益是巨大的，但有高风险。云孵平台具有门禁管理、会议室管理、财务管理、活动管理、服务管理、云打印、面部识别系统等等，把琐碎的事务交给云孵平台管理，可以帮助运营方提高运营效率降低成本。大数据和人工智能技术可沉淀用户数据，分析用户行为，把握行业趋势和动态。

形成资源共享的网络平台 进行资源整合，形成资源共享的网络平台，能为在孵企业创造一个更良好的商业环境，同时能使孵化器的资源得到有效利用。孵化器是把企业集中起来孵化的组织，资源的整合相当重要。整合资源，可以使孵化器的资源得到更有效的利用；同时，也可以使在孵企业更好利用市场，提高自己的竞争能力。首先是对内部资源的整合。对内部资源的整合主要是孵化器内部的物业和服务的管理和整合，通过整合提高服务质量和效率。同时需要对外部资源的整合，包括市场信息、技术发展前景和最新动态和孵化器网络关系等等的整合。

严格筛选入孵企业孵化器要做好对入孵企业的筛选工作，这是孵化器经营非常重要的第一步，直接关系到日后孵化器自身价值增值的实现。不同的孵化器应该根据自己的需要制定符合自己的筛选标准，而且不同的孵化器侧重点也会有所不同，孵化器应以发展的、前瞻性的眼光来筛选企业。

G. 孵化器的盈利模式

一 、 租 金 收 入 二 、 增 值 服 务 三 、 投 资 占 股 ， 赛 格 是 例 外 ， 除 了 租 金 ， 其 他 都 是 免回 费 的 服 务 吗 ， 包 括 投答 资 对 接 也 不 收 费

H. 创业孵化器是怎么样的盈利模式

孵化器的盈利模式如下：

1、租金类收入往大里面说是物业性收入，包括房租、物业管专理费以及少量出售型物业等属等，是孵化器最初级的收入方式，孵化器盈利模式中“现在模式”典型的代表，也是我国大部分孵化机构的主要收入方式之一。

2、服务类收入在租金类收入逐渐走低的趋势下，孵化机构开始把盈利重点转移。园区内建立各种收费性的服务机构，依靠为园区企业提供综合型的商务服务外包服务赚取服务费用。

3、政府补贴政府补贴是我国孵化机构弥补经营亏损的主要方式。政府补贴模式分两种，一种是成本性补贴，一种是收益性补贴。

4、股权收益股权收益就是孵化机构通过各种渠道方式分享入孵企业一定比例的股权，在企业毕业后，通过资本运作，出售所占有的股权实现资产增值。

5、投资收益该模式与股权收益的不同之处在于，股权投资是对企业进行投资，分享企业未来的发展潜力。