物業清掏雨污水管道表格

1. 物業該不該在物業費以外單獨收取化糞池清掏費

像一樓說的一樣 首先是致電物價局問清楚，然後是看人家的收費許可證， 有收費許可證里的收費明目才不會亂收費，
然後是看看你的物業合同，順帶咨詢業委會，看這個他們是怎麼解釋的？

根據一般的範文合同 ，你這個收費是屬於雙重收費的，你看合同第二條第三項：

第二條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業服務包括以下內容：
1.物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；
2.物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）
3.物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；
4。公共綠化的養護和管理；
5.車輛停放管理；
6.公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理；
7.裝飾裝修管理服務；
8.物業檔案資料管理。

你們所交的物業服務費是包括以下九大項：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和規定那個提取的福利費等；
（2）物業共用部位共用設施設備的日常運行、維護費用；
（3）物業管理區域清潔衛生費用；
（4）物業管理區域綠化養護費用；
（5）物業管理區域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業管理企業固定資產折舊；
（8）物業共用部位、共有設施設備及公眾責任保險費用；
（9）法定稅費；

但是值得商榷的是有些地方合同是明文規定這個費用屬於有償服務，要業主另外出錢的，你還是要看清你的合同的，要是合同有那也沒辦法。

其中就包括區域清潔衛生費用。所以這個是雙重收費，你要是確定的話可以到物價局投訴。

2. 物業小區污水井清掏一個500元合理嗎

是物業收取的還是清運單位收取的？如果物業收取是不合理的，物業費里感概這一費用。

3. 電梯房四樓廚房主管堵塞導致我家廚房冒污水歸物業管嗎

你是小區的業主，住的是電梯房，4樓廚房主管道堵塞，導致你家廚房冒污水的情況下，那麼是歸物業管理的，你可以及時聯系物業讓物業疏通下水主管道。

4. 物業管理服務內容有哪些

物業管理服務內容都有哪些？怎麼判定居住過程中的相關事項是不是物業負責的？一起來看看這篇文章吧。

（一）綜合服務

1、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務等有償便民服務的，並公示服務項目和服務標准。

2、簽訂規范的物業服務合同，並按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業服務標准，建立有完善的財務管理公開、監督制度。

3、設有服務接待中心，公示24小時服務電話，及時處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。

4、廣泛的應用專門的物業管理軟體、計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務、收費情況、設備檔案和日常辦公進行管理。

5、按合同適時組織開展健康有益的文體娛樂活動。

6、小區業主支持和配合物業管理的各項工作，每年進行一次對物業管理服務滿意度抽樣調查，滿意率達90%以上，及時改進薄弱環節。

7、小區物業管理人員應全部持有物業管理人員職業上崗證書，特種作業人員應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

8、全體員工統一著裝，佩戴標志，服務意識高，敬業精神高，業務素質強，行為語言規范，服務主動，熱情。

9、定期對服務人員進行物業管理業務知識培訓、消防培訓及其他服務培訓。

（二）房屋管理及維修養護

1、按照物業服務合同和業主公約的約定對房屋及配套設施設備提供服務。

2、小區出入口設有小區房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，主要路口設有路標；各組團、棟、及單元（門）、戶和公共配套設施場地的標識齊全、規范、美觀。

3、房屋外觀（包括屋面、露台）完好、整潔；公共樓梯間牆面、地面無破損；外牆及公共空間無亂張貼、亂塗、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

4、對違反規劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，並報告業主委員會和相關主管部門。

5、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，並及時維修養護；檢修記錄和保養記錄齊全。

6、每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施。

7、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告業主委員會和有關主管部門。

8、急修半小時內、其他保修按雙方約定時間到達現場，建立有完整的報修、維修和回訪記錄。

（三）共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、小區內公共配套服務設施完好，標志、標識齊全、規范，不隨意改變用途，共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，日常的管理和維修養護情況良好。建立有設備檔案（設備台帳）、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄，對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

3、維修養護制度健全並在工作場所明示，工作標准及崗位責任制明確，操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常，無事故隱患。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬於小修范圍的，及時組織修復；屬於大、中修范圍的，及時編制維修計劃、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或更新改造。

5、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置有明顯的安全警示標志。

6、水、電、電梯、中央空調、監控等設備運行保養人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。

7、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率95%以上，按約定時間定時開關。

8、設備用房整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象，危及人身安全隱患處有明顯標志和防範措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

9、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道通暢；有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案。

（四）綠化養護

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和鬆土，花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特徵， 整形植物保持一定形狀。發現死樹在一周內清除，並適時補種。

3、草坪生長整齊，及時進行修剪，及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。

4、綠籬枝葉較茂密，適時進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。

5、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。

6、園林建築和輔助設施完好，整潔無損。

7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

（五）保潔服務

1、根據小區實際情況合理布設果皮箱或垃圾桶，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象，保持垃圾設施清潔、無異味；垃圾袋裝化。

2、有健全的保潔制度，小區道路、廣場、停車場、綠地等公共區域設專人保潔，每天清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；室外標識、宣傳欄、信報箱等共用部位設施設備每周擦拭2次；路燈、樓道燈每月清潔1次。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏，保持通暢，無堵塞外溢；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

5、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

6、建立消殺工作管理制度，根據小區實際情況開展毒和滅蟲除害工作，適時投放消殺葯物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

（六）協助公共秩序

1、門崗室整潔，公共秩序維護人員統一著裝，佩戴有明顯的標志。

2、設專人24小時值勤，其中主出入口晝夜有專人站崗值守，對進出小區的車輛實施有效管理，引導車輛有序通行、停放。

3、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

（以上回答發布於2015-11-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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5. 物業費中包括清掏化糞池費用嗎

包括。

物業費成本中包括清潔費用。而化糞池清理費用包含在清潔費用之中。 即物業費中包含化糞池清理費用。

一、根據《物業服務收費管理辦法》

第十一條

實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

二、根據《物業服務定價成本監審辦法》

第十一條 清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。

(5)物業清掏雨污水管道表格擴展閱讀：

《物業服務定價成本監審辦法》

第七條 物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

第八條 人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

第九條 物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

第十條 綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農葯化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

6. 普通住宅小區物業管理二級二級標准

業主忘帶門禁卡，嘴仗最後變成骨折；小區垃圾成堆，進出自由……小區里總是上演著各種各樣的鬧心事。業主和物管似乎天生就有著深仇大恨，水火不容！且不說業主的權利和義務，單就物業而言，究竟該做些什麼？《普通住宅小區物業管理服務等級標准（試行）》告訴您。

項 目 內 容 與 標 准（二級）

（一）基本要求

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、公示16小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上。

（二）房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬於小修范圍的，及時組織修復；屬於大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，並及時維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，並報告業主委員會和有關主管部門。

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。

（三）共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備台帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬於小修范圍的，及時組織修復；屬於大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區主要道路及停車場交通標志齊全。

9、路燈、樓道燈完好率不低於90%。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防範措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（四）協助維護公共秩序

1、小區主出入口24小時值勤。

2、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次。

3、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，並協助採取相應措施。

（五）保潔服務

1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。

2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區內主要道路積水、積雪。

3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，並視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定期清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

5、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

（六）綠化養護管理

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

3、定期清除綠地雜草、雜物。

4、適時組織澆灌、施肥和鬆土，做好防澇、防凍。

5、適時噴灑葯物，預防病蟲害。

小區內人口眾多，各種鬧心事在所難念，但無論是保安蠻橫、保潔不認真還是業主無理等等，都應該各自調整心態，換位思考互相尊重才是真正的服務到家，才是真正的相處之道。

（以上回答發布於2015-11-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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7. 物業公司的服務范圍都是啥

物業公來司的服務范圍只要看物業管自理費的組成就知道了，一般包括：
1.公共及房屋配套設施的維修養護；
2.雨、污水井及管道、化糞池的清掏；
3.維護房屋、水電、消防、電梯等設備，保證正常運行；
4.公共場所、公共部位環境衛生、以及綠化養護管理；
5.小區車輛管理、秩序維護服務，協助業主做好治安防範工作。

8. 物業管理中服務質量內部管理檢查有啥內容

5.3.2 房屋管理
5.3.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有巡查、維修、保養記錄。
5.3.2.2 每年一次對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查並有記錄,發現損壞及時安排專項修理。屬於小修范圍的，及時組織修復；屬於大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據委託方或業主委員會（業主大會）決定組織維修。
5.3.2.3 每半月 1 次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關閉正常，門窗玻璃保持 90％以上的完好率。做好相關巡查記錄。每年 1 次以上(應於雨季前安排)對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應制定維修方案，並與委託方或業主委會員協商安排專項修理。
5.3.2.4 按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，與業主在裝修前簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。裝修期間至少兩次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告業主委員會和有關主管部門。
5.3.2.5 對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業主公約（業主臨時公約）的行為及時勸阻，並報告業主委員會和有關主管部門。
5.3.2.6 牆體表層無明顯剝落，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。
5.3.2.7 物業區域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。
5.3.2.8 物業區域內危險隱患部位設置安全防範警示標識，並在主要通道設置安全疏散指示標識；每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。

5.3.3 共用設施設備維修養護
5.3.3.1 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。共用設施設備完好率 90％以上，急修及時率達 95％。
5.3.3.2 有設施設備的運行、巡查、維修、保養等記錄，並按國家規定辦理年檢手續，保證其性能符合國家相關標准。
5.3.3.3 設施設備標識齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
5.3.3.4 屬於小修范圍的共用設施設備，及時組織修復；屬於大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據委託方或業主委員會(業主大會)決定，組織維修或者更新改造。
5.3.3.5 二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。
5.3.3.6 按合同約定保證電梯正常運行。
5.3.3.7 消防設施設備完好，保持消防器材能隨時有效使用；消防通道暢通。
5.3.3.8 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
5.3.3.9 不定期巡視路面、側石、圍牆、窨井、健身設施等；要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外），窨井不漫溢，圍牆不傾斜，窨井蓋無缺損，健身設施能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標識齊全、規范。
5.3.3.10 路燈、樓道燈完好率不低於 90％。損壞的應在一周內修復。
5.3.3.11 對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防範措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急預案。

5.3.4 協助維護公共秩序
5.3.4.1 公共秩序維護人員受過相關安全護衛知識與技能崗位培訓，持證上崗，身體健康，有較強責任心；上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服；能對小區日常護衛事項做出正確反應；能正確使用消防器材。
5.3.4.2 物業區域主出入口 24 小時值班，對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口整潔和暢通；阻止小商小販、可疑人員隨意入內。
5.3.4.3 不定期巡邏，遇到突發事件時，採取必要措施並及時報告物業管理處和相關部門。
5.3.4.4 地面、牆面設置簡易的交通標志；地面有停車點，車輛有序自行停放（非機動車）。收取看管費的車庫（棚）24 小時有專人管理，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫（棚）場地整潔，有照明設施，無滲漏、無明顯積水；無易燃、易爆物品存放。

5.3.5 保潔服務
5.3.5.1 路面、綠地、明溝無明顯暴露垃圾；宣傳欄、健身設施等每 2 周擦拭 1 次。
5.3.5.2 根據物業情況設置垃圾收集點，收集點周圍地面無污跡，無散落垃圾，無明顯異味。生活垃圾每天清運 1 次。根據當地實際情況定期消毒和滅蟲除害。
5.3.5.3 小區按規定設置果皮箱，每日清潔 1 次，無滿溢、無異味、無污跡。
5.3.5.4 雨、污水井每半年檢查 1 次，並視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查 1 次，發現異常及時做出清掏計劃。。
5.3.5.5 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面無垃圾、雜物，無亂堆亂放，無衛生死角。
5.3.5.6 樓梯扶手、欄桿、窗檯每周擦試一次；消防栓、指示牌等公共設施無污漬。
5.3.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網。
5.3.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每季度清潔 1 次，門廳玻璃每月清潔 1 次，目視基本潔凈。
5.3.5.9 天台、屋頂每季度清掃 1 次。
5.3.5.10 電梯轎廂保持整潔，操作板處無污跡。
5.3.5.11 大理石地面、牆面按合同規定定期保養。

5.3.6 綠化養護管理
5.3.6.1 綠地無雜物，無侵佔現象。
5.3.6.2 以綠為主，綠地內植物覆蓋率在 50％以上。
5.3.6.3 花草樹木目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴重病蟲害。
5.3.6.4 綠地植物存活率 95％以上。
5 服務質量要求

5.1 一級
5.1.1 基本要求
5.1.1.1 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
5.1.1.2 承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；移交物業管理所需資料。
5.1.1.3 物業管理專業人員取得職業資格證書、專業操作人員持證上崗。涉外物業管理的管理人員具備外語會話能力。
5.1.1.4 制定完備的內部管理制度（質量管理、財務管理、檔案管理等）；建有完善的物業管理檔案（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主及非業主使用人資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等）；有完善的物業管理方案，對各管理和服務人員進行考核；廣泛運用計算機管理（業主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。
5.1.1.5 管理服務人員統一著裝、佩戴標志。儀表儀容整潔規范。
5.1.1.6 設有服務接待中心，公示 24 小時服務電話。急修 20 分鍾內到現場做應急處理，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄，回訪率達 100％。
5.1.1.7 在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標准。提供相關的特約服務和便民服務；節假日有專題活動；每年組織 2 次以上的社區活動。
5.1.1.8 按有關規定和合同約定公布物業服務費用的收支情況。
5.1.1.9 按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。
5.1.1.10 制定裝修登記、告知、監督、檢查等裝修管理制度，建立業主裝修檔案，對不符合規定的行為及時勸阻和報告。
5.1.1.11 採取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業主溝通面不低於 90％；每年至少 2 次征詢業主對物業服務的意見，對業主反映問題的處理率達 98％以上。
5.1.1.12 獲得國家或省物業管理示範（優秀）項目稱號，或制訂相應的爭創規劃。

5.1.2 房屋管理
5.1.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，巡查、維修、保養記錄完整准確。
5.1.2.2 每年 3 次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查並有記錄,發現損壞及時安排專項修理。屬於小修范圍的，及時組織修復；屬於大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據委託方或業主委員會（業主大會）的決定組織維修。
5.1.2.3 每 3 日 1 次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎。每年 3 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前 1 個月要對屋頂進行檢查，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時做出專項維修計劃，與委託方或業主委員會協商安排專項維修。
5.1.2.4 按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，與業主在裝修前簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告業主委員會和有關主管部門。
5.1.2.5 對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業主公約（業主臨時公約）的行為及時勸阻，並報告業主委員會和有關主管部門。
5.1.2.6 牆體表層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無遺缺，修補牆面的粉刷層及面磚應保持與原牆面色差、材質一致；牆面無明顯污跡。
5.1.2.7 物業區域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。
5.1.2.8 物業區域內危險隱患部位設置安全防範警示標識，並在主要通道設置安全疏散指示標識；每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。

5.1.3 共用設施設備維修養護
5.1.3.1 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。共用設施設備完好率 98％以上，急修及時率達 100％。
5.1.3.2 設施設備運行、巡查、維修、保養等記錄准確、完整，並按國家規定辦理年檢手續，保證其性能符合國家相關標准。
5.1.3.3 設施設備標識齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
5.1.3.4 屬於小修范圍的共用設施設備，應及時組織修復；屬於大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據委託方或業主委員會(業主大會)的決定，組織維修或者更新改造。
5.1.3.5 每年保養 1 次水泵，泵房整潔，每年不少於 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應保持完好並加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網並完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養，水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標准。
5.1.3.6 保證電梯 24 小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委託專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測並持有有效的《安全使用許可證》；有專人對電梯保養進行監督，並對電梯運行進行管理。電梯發生一般故障的，2 小時內專業維修人員到現場修理；發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須立即到現場做應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。如因電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛，或由業主要求專人
駕駛的駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行 (突發事件或維修保養除外) 。
5.1.3.7 消防泵每月啟動 1 次並作記錄，每年保養 1 次，保證其運行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱內各種配件完好；每月檢查報警功能是否正常；按照消防部門的要求對火災探測器進行檢測；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加註潤滑油並作 1 次放水檢查；每月檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。
5.1.3.8 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
5.1.3.9 不定期巡查路面、側石、井蓋、休閑椅、涼亭、小品、水景等，健身設施、兒童樂園隨時檢查，發現損壞的，一周內修復。保持道路和路面平整無破損、無積水，側石平直無缺損；保持景觀原貌，保證室外器械、設施的安全使用（需更換除外）。每周 1 次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，保證其正常運行。重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。主要道路及停車場交通標識齊全、規范。
5.1.3.10 路燈、樓道燈完好率不低於 98％。損壞的應在 24 小時內修復。
5.1.3.11 對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防範措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急預案。

5.1.4 協助維護公共秩序
5.1.4.1 公共秩序維護人員受過相關安全護衛知識與技能培訓，持證上崗；以中青年為主，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態良好；每周定期參加安全保衛知識與技能的崗位培訓，掌握基本安全護衛技能，能恰當地處理和應對護衛工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案，定期進行實戰演練；上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，器械佩戴規范，儀容儀表規范整齊；當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠；會講普通話；配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
5.1.4.2 物業區域各出入口 24 小時值班，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00 設立崗，並有詳細交接班記錄；對不熟悉人員進入，可通過對講系統聯系業主，決定是否放行；對裝修人員實行臨時出入證管理，對其他勞務人員實行登記；對進出車輛實行證、卡管理；保持出入口環境整潔、有序，道路暢通；對大型物件搬出進行記錄。
5.1.4.3 根據物業特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每 2 小時巡查一次，重點部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時，巡邏人員 5 分鍾內趕到現場，並採取相應措施。
5.1.4.4 設有監控中心的，應對控制設備做好維護保養，並保證 24 小時開通，監控人員不得擅離職守。
5.1.4.5 有火、水、警應急預案，每年應組織不少於 1 次的應急預案演習。
5.1.4.6 物業區域地面、牆面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序；有專職人員巡視和協助停車事宜。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內配置道閘和監視系統，地面、牆面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放。

5.1.5 保潔服務
5.1.5.1 保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過 1 小時；明溝無雜物，無積水；宣傳欄、標識牌、小品、健身娛樂設施每日擦拭 1 次，目視無灰塵、明亮清潔；水景保持水體清潔，水面無漂浮物，定期對水體投放葯劑或進行其它處理，保持水體無異味。及時清除道路積雪。

5.1.5.2 根據物業情況設置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放,每日清理 2 次；保持垃圾桶及周圍清潔、無異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無異味；消毒滅害措施完善。
5.1.5.3 公共衛生間設置衛生桶，小區按規定設置果皮箱，每４小時清理１次，每日擦拭１次；箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
5.1.5.4 雨、污水井每月檢查 1 次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查 1 次，發現異常及時做出清掏計劃。
5.1.5.5 樓道每日清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現象，保持地面材質原貌。
5.1.5.6 樓梯扶手、欄桿、窗檯每日擦試 1 次，保持干凈、光亮、無灰塵；消防栓、指示牌等公共設施保持表面干凈，無灰塵、無污漬。
5.1.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。
5.1.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每周清潔 1 次，門廳玻璃每日擦拭 1 次，保持潔凈、明亮、無灰塵、無污跡。
5.1.5.9 天台、屋頂每月清掃 1 次，無垃圾堆積。
5.1.5.10 電梯轎廂保持表面光亮、無污跡，轎廂壁無浮灰，不銹鋼表面光亮、無污跡。
5.1.5.11 大理石地面、牆面每年養護 2 次以上。

5.1.6 綠化養護管理
5.1.6.1 綠化布局合理，綠地無雜物，無侵佔現象。
5.1.6.2 利用植物、山石等設置景點。
5.1.6.3 綠地內植物群落、層次明顯。
5.1.6.4 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無雜草，無病蟲害，每年打葯不少於 2 次。死亡樹木應在植樹季節及時補栽，無黃土裸露。
5.1.6.5 綠地植物存活率 98％。
5.1.6.6 綠地設施及硬質景觀保持長年基本完好。
5 服務質量要求

5.1 一級
5.1.1 基本要求
5.1.1.1 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
5.1.1.2 承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；移交物業管理所需資料。
5.1.1.3 物業管理專業人員取得職業資格證書、專業操作人員持證上崗。涉外物業管理的管理人員具備外語會話能力。
5.1.1.4 制定完備的內部管理制度（質量管理、財務管理、檔案管理等）；建有完善的物業管理檔案（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主及非業主使用人資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等）；有完善的物業管理方案，對各管理和服務人員進行考核；廣泛運用計算機管理（業主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。
5.1.1.5 管理服務人員統一著裝、佩戴標志。儀表儀容整潔規范。
5.1.1.6 設有服務接待中心，公示 24 小時服務電話。急修 20 分鍾內到現場做應急處理，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄，回訪率達 100％。
5.1.1.7 在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標准。提供相關的特約服務和便民服務；節假日有專題活動；每年組織 2 次以上的社區活動。
5.1.1.8 按有關規定和合同約定公布物業服務費用的收支情況。
5.1.1.9 按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。
5.1.1.10 制定裝修登記、告知、監督、檢查等裝修管理制度，建立業主裝修檔案，對不符合規定的行為及時勸阻和報告。
5.1.1.11 採取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業主溝通面不低於 90％；每年至少 2 次征詢業主對物業服務的意見，對業主反映問題的處理率達 98％以上。
5.1.1.12 獲得國家或省物業管理示範（優秀）項目稱號，或制訂相應的爭創規劃。

5.1.2 房屋管理
5.1.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，巡查、維修、保養記錄完整准確。
5.1.2.2 每年 3 次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查並有記錄,發現損壞及時安排專項修理。屬於小修范圍的，及時組織修復；屬於大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據委託方或業主委員會（業主大會）的決定組織維修。
5.1.2.3 每 3 日 1 次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎。每年 3 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前 1 個月要對屋頂進行檢查，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時做出專項維修計劃，與委託方或業主委員會協商安排專項維修。
5.1.2.4 按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，與業主在裝修前簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告業主委員會和有關主管部門。
5.1.2.5 對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業主公約（業主臨時公約）的行為及時勸阻，並報告業主委員會和有關主管部門。
5.1.2.6 牆體表層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無遺缺，修補牆面的粉刷層及面磚應保持與原牆面色差、材質一致；牆面無明顯污跡。
5.1.2.7 物業區域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。
5.1.2.8 物業區域內危險隱患部位設置安全防範警示標識，並在主要通道設置安全疏散指示標識；每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。

5.1.3 共用設施設備維修養護
5.1.3.1 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。共用設施設備完好率 98％以上，急修及時率達 100％。