沒有物業污水池找誰清

❶ 房屋交付前物業要做哪些事情

中華人民共和國住房和城鄉建設部
二〇一〇年十月十四日

物業承接查驗辦法
第一條 為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

第三條 物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。
第四條 鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

第五條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。
第六條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標准。
第七條 建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。
第八條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。
前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。
不能達成補充協議的，按照國家標准、行業標准履行；沒有國家標准、行業標準的，按照通常標准或者符合合同目的的特定標准履行。
第九條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
第十條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
第十一條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者准許使用文件，並經建設行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；
（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；
（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（七）法律、法規規定的其他條件。
第十二條 實施物業承接查驗，主要依據下列文件：
（一）物業買賣合同；
（二）臨時管理規約；
（三）前期物業服務合同；
（四）物業規劃設計方案；
（五）建設單位移交的圖紙資料；
（六）建設工程質量法規、政策、標准和規范。
第十三條 物業承接查驗按照下列程序進行：
（一）確定物業承接查驗方案；
（二）移交有關圖紙資料；
（三）查驗共用部位、共用設施設備；
（四）解決查驗發現的問題；
（五）確認現場查驗結果；
（六）簽訂物業承接查驗協議；
（七）辦理物業交接手續。
第十四條 現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等准許使用文件；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。
第十五條 物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
第十六條 物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

第十七條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

第十八條 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標准、外觀質量和使用功能。

第十九條 現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。

第二十條 現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決並組織物業服務企業復驗。

第二十一條 建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。
第二十二條 物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
第二十三條 物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
第二十四條 建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂後10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

第二十五條 物業承接查驗協議生效後，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。
第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。

第二十七條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最後一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

第二十八條 物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第二十九條 物業服務企業應當自物業交接後30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：
（一）前期物業服務合同；
（二）臨時管理規約；
（三）物業承接查驗協議；
（四）建設單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其它承接查驗有關的文件。
第三十條 建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。
第三十一條 物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

第三十二條 物業交接後，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十三條 物業交接後，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

第三十四條 自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

第三十五條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案並妥善保管。
物業承接查驗檔案屬於全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。
建設單位可以委託物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。
第三十七條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。
第三十八條 建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。
第三十九條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

第四十條 建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。
第四十一條 物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。

第四十二條 建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，並予以通報。

第四十三條 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，並按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。

第四十四條 物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委託有關行業協會調解。
第四十五條 前期物業服務合同終止後，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。
第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。
第四十七條 本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。
第四十八條 本辦法自2011年1月1日起施行。
希望對你有用！

❷ 小區的物業費都包括哪些服務呢

1、管理費

管理費就是指物業工作人員將其公共區域進行巡視、檢查、物業維修以及更新費用的賬務管理、物業檔案資料等一些管理服務費用。

2、清潔費用及綠化養護費管理費

清潔費用就是指：公共區域的環境打掃費用（工具、工作人員用品、垃圾外運以及請化糞清掏等等費用）。綠化養護費管理費是指：綠化工具費、用水費、農葯化肥費、雜草清運費以及景觀維護費。

3、辦公費用與人員工資

辦公費用是指：交通費、通訊費能及辦公用品、水電費用等等。物業服務人員工資指的是：人員費用、基本工資、社會保險以及規定提取福利、加班與服裝費用等等。

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小區物業費過高的解決辦法

1、成立業委會或向業委會出面協商

如果有業主認為小區的物業管理費收取過高，可以成立一個業主委員會，由業主委員會代表業主要求物業出示收費許可證件。

如果物業不能提供，業主是有權不繳納物業費的（物業私自提高物業費，屬違法行為），並可向物價局投訴。

如果業主能夠提供物業管理費收取過高的證據，可由業主委員會召開業主大會共同決議，降低物業費。

如果小區內還沒有成立業主委員會的，就必須經過占居該小區內總人數超過二分之一的業主同意，並且在公布的指導價范圍內，由物業公司與業主雙方重新商定降低物業費事宜。

2、找房管部門解決

目前的物業費都是由市場來調價的，相關部門並沒有給出明確的收費標准。通常來說，物業費是依據小區的面積、層數、服務等級等來制定價格。如果您覺得物業費收取不合理，可向房管部門反映情況，以此來維權。

3、協商提高物業服務

很多業主認為物業費收取過高都是因為，物業服務水平太差勁，最常見的有保安缺乏責任心、小區環境臟亂差、存在安全隱患等。對於這種情況，可由業委會出面，與物業公司進行協商，要求提高物業服務水平。

4、更換新物業

雖然小區內的前期物業費是由開發商決定的，但是國家相關政策有規定，小區一旦發展成熟後便可成立業主委員會。如果業委會對於小區的物業服務有質疑，或是不滿意，就可以開展招標，通過向社會招投標或協議招標的形式，重新選擇新的物業公司。

❸ 我們物業公司地下車庫有六個自動排污泵。近期有兩台打在自動檔上，不管污水池有沒水都在啟動。而且不停機

那就是控制櫃內部的繼電器的金手指壞掉了（金手指就是接觸片氧化了），關閉電源後，拆下控制櫃送回原廠檢修，長期如此很容易燒壞水泵，

以上解答由上海越浪機電有限公司給出，，，望採納！！！