污水费备注栏_物业公司代收的污水处理费如何开票纳税

㈠个人污水处理发票票怎么开

销售免税项目不得开具增值税专用发票.
因此，自来水公司收取污水处理费时不能开具增值税专用发票.
自来水(公司)随水费收取污水处理费，应开具由国家税务局监制的普通发票;
不论购销双方是否为增值税一般纳税人，收取污水处理费，一律不得开具增值税专用发票.
综上，提供物业管理服务的纳税人收取水费、污水处理费时有以下三种开票方式:
1.水费和污水处理费全额开具一张增值税普通发票，自来水水费征收率为3%;污水处理费税率为6%;(注:此处"代自来水公司收取的污水处理费"按照差额缴税，按扣除支付给"自来水公司收取的污水处理费"确认销售额如无代收手续费，则差额后的销售额
为0.)
2.开具两张增值税发票，一张为自来水水费的增值税专用发票，征收率为3%，一张为污水处理费的增值税普通发票，税率为6%(同1);
3.开具一张利用差额开票系统开具的增值税专用发票，备注栏自动打印"差额征税""字样，"税率"栏自动打印"**"，同时将"自来水公司收取的污水处理费"的发票或者行政事业单位收据作为差额扣除凭证处理.
增值税申报按照差额缴纳增值税申报.
污水处理费─般需要缴纳什么税费?
答:—般情况下，污水处理费包含在水费里面;
水费包括基本水费、城市附加费、水资源费、污水处理费、南水北调基金、水厂建设费、省专项费.
注意:根据省市收费不同，构成不同.
污水处理费是按照补偿排污管网和污水处理设施的运行维护成本，并合理盈利的原则核定.
污水处理费的所征税种是从事符合条件的环境保护项目所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税.

㈡物业公司代收的污水处理费如何开票纳税

对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处理费，免征增值税。物业版公司随自来水费权一并收取的污水处理费，向客户开具发票并且在“货物或应税劳务、服务名称”、“金额栏”填开污水处理费及其金额的，不得免征增值税；未在“货物或应税劳务、服务名称”、“金额栏”填开污水处理费及其金额，仅在备注栏注明的除外。
其他单位收取农村电网维护费按照国税函〔2009〕591号相关规定执行。

㈢排污费征收标准及计算方法何时发布施行

一、污水排污费征收标准及计算方法

(一)污水排污费按排污者排放污染物的种类、数量以污染当量计征，每一污染当量征收标准为0.7元。

(二)对每一排放口征收污水排污费的污染物种类数，以污染当量数从多到少的顺序，最多不超过3项。其中，超过国家或地方规定的污染物排放标准的，按照排放污染物的种类、数量和本办法规定的收费标准计征污水排污费的收费额加一倍征收超标准排污费。

对于冷却水、矿井水等排放污染物的污染当量数计算，应扣除进水的本底值。

(三)水污染物污染当量数计算

1、一般污染物的污染当量数计算

某污染物的污染当量数 = 该污染物的排放量(千克) ÷该污染物的污染当量值(千克)

一般污染物的污染当量值见表1和表2。

2、PH值、大肠菌群数、余氯量的污染当量数计算

某污染物的污染当量数 = 污水排放量(吨) ÷该污染物的污染当量值(吨)

3、色度的污染当量数计算

色度的污染当量数 = 污水的排放量(吨) ×色度超标倍数÷色度的污染当量值(吨·倍)

PH值、色度、大肠菌群数、余氯量的污染当量值见表3。

PH值、色度、大肠菌群数、余氯量不加倍收费。

4、禽畜养殖业、小型和第三产业的污染当量数计算

污染当量数 = 污染排放特征值÷污染当量值

禽畜养殖业、小型和第三产业的污染当量值见表4。

(四)排污费计算

1、污水排污费收费额=0.7元×前3项污染物的污染当量之和

2、对超过国家或者地方规定排放标准的污染物，应在该种污染物排污费收费额基础上加1倍征收超标准排污费。

表1 第一类水污染物污染当量值

污染物污染当量值(千克)

总汞 0.0005
2.总镉 0.005
3.总铬 0.04
4.六价铬 0.02
5.总砷 0.02
6.总铅 0.025
7.总镍 0.025
8.苯并(a)芘 0.
9.总铍 0.01
10.总银 0.02
表2 第二类水污染物污染当量值
11.悬浮物(SS) 4
12.生化需氧物(BOD5) 0.5
13.化学需氧物(COD) 1
14.总有机碳(TOC) 0.49
15.石油类 0.1
16.动植物油 0.16
17.挥发酚 0.08
18.总氰化物 0.05
19.硫化物 0.125
20.氨氮 0.8
21.氟化物 0.5
22.甲醛 0.125
23.苯胺类 0.2
24.硝基苯类 0.2
25.阴离子表面活性剂(LAS) 0.2
26.总铜 0.1
27.总锌 0.2
28.总锰 0.2
29.彩色显影剂(CD-2) 0.2
30.总磷 0.25
31.元素磷(以P计) 0.05
32.有机磷农(以P计) 0.05
33.乐果 0.05
34.甲基对硫磷 0.05
35.马拉硫磷 0.05
36.对硫磷 0.05
37.五氯酚及五氯酚钠(以五氯酚计) 0.25
38.三氯甲烷 0.04
39.可吸附有机卤化物(AOX)(以C1计) 0.25
40.四氯化碳 0.04
41.三氯乙烯 0.04
42.四氯乙烯 0.04
43.苯 0.02
44.甲苯 0.02
45.乙苯 0.02
46.邻—二甲苯 0.02
47.对—二甲苯 0.02
48.间—二甲苯 0.02
49.氯苯 0.02
50.邻二氯苯 0.02
51.对二氯苯 0.02
52.对硝基氯苯 0.02
53. 2.4—二硝基氯苯 0.02
54.苯酚 0.02
55.间—甲酚 0.02
56. 2.4—二氯酚 0.02
57. 2.4.6—三氯酚 0.02
58.邻苯二甲酸二丁脂 0.02
59.邻苯二甲酸二辛脂 0.02
60.丙烯晴 0.125
61.总石西 0.02
说明：1.第一、二类污染物的分类依据为《污水综合排放标准》(GB8978—1996)。
2.同一排放口中的化学需氧量(COD)、生化需氧物(BOD5) 和总有机碳(TOC)，只征收一项。
表3 PH值、色度、大肠菌群数、余氯量污染当量值、污染物污染当量值
1. PH值
1) 0-1，13-14 0.06吨污水
2) 1-2，12-13 0.125吨污水
3) 2-3，11-12 0.25吨污水
4) 3-4，10-11 0.5吨污水
5) 4-5，9-10 1吨污水
6) 5-6， 5吨污水
2.色度 5吨水·倍
3. 大肠菌群数(超标) 3.3吨污水
4. 余氯量(用氯消毒的废水) 3.3吨污水
说明：1、大肠菌群数和总余氯只征收一项。
2、PH5-6指大于等于5，小于6;PH9-10指大于9 ，小于等于10，其余类推。
表4 禽畜养殖业、小型和第三产业的污染当量值
类型污染当量值
禽畜养殖场 1.牛 0.1头
2.猪 1头
3.鸡、鸭等家禽 30羽
4.小型 1.8吨污水
5.饮食娱乐服务业 0.5吨污水
6. 消毒 0.14床 2.8吨污水
不消毒 0.07床 1.4吨污水
说明：1、本表仅适用于计算无法进行实际监测或物料衡算的禽畜养殖业、小型和第三产业等小型排污者的污染当量数。
2、仅对存栏规模大于50头牛、500头猪、5000羽鸡、鸭等的禽畜养殖场收费。
3、病床数大于20张的按本表计算污染当量。

㈣定州增值税有没有政策

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七
一、关于旅行社选择差额征税中增值税扣税凭证问题
根据财税[2016]36号文件规定，试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。并规定支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。鉴于旅游服务结束后，火车票、机票由旅游服务购买方持有，旅行社不能取得这些扣除凭证，因此，暂可用旅游服务购买方火车票、机票的复印件作为有效扣税凭证。
二、关于保险公司给予的旅游及实物奖励征收增值税问题
保险公司给予正式员工的旅游及实物等奖励，凡属于福利支出的，其进项税额不得抵扣。对于非正式员工的旅游及实物等奖励，应作为销售收入,其进项税额可以抵扣。
三、关于银行销售贵金属产品等增值税计税方法问题
营改增后，为便于银行纳税申报，我省银行销售贵金属产品等业务统一改为收入比例法计算缴纳增值税额。原实行金融机构地市级分行、支行按照0.8%预征率预缴增值税，由省级分行和直属一级分行统一清算缴纳的办法停止执行。
四、关于银行在提供金融服务的同时，赠送给客户的礼品是否要做视同销售问题
银行在提供金融服务时，赠送给客户的礼品不做视同销售处理。
其他企业同类行为照此办理。
五、关于企业购买保洁服务，取得保洁费增值税专用发票能否抵扣的问题。
增值税一般纳税人购进的保洁服务，未用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其取得的保洁费增值税专用发票注明的进项税额可以从销项税额中抵扣。
六、关于供热公司一般纳税人向用户收取的2016年4月30日前开工的供热管网的入网费，可否选择简易计税方法的问题。
根据“财税[2016]36号”文件规定，供热接口费（入网费）按照“建筑服务-安装服务”税目征税增值税。同时，上述服务符合一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务的条件。因此，供热公司一般纳税人向用户收取的2016年4月30日前开工的供热管网的入网费，可以选择简易计税方法计税。
七、关于分公司是否允许扣除以总公司名义支付的土地价款问题
房地产开发企业分公司在项目发生地作为独立纳税人缴纳增值税的，因总公司与政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司可凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。
八、关于房地产开发企业收取预收款开具发票问题
房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。并按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的规定，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。
《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》第四条“关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题”中不得开具发票规定废止。
九、关于房地产开发企业销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。
纳税申报时，红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时，在无票收入栏次填报相同的正数销售额。
十、关于企业营业税发票开具错误重新开票问题
2016年5月1日之后，纳税人发现原营业税发票开具错误，需要开具红字发票的，可于2016年12月31日之前开具红字增值税普通发票（房地产开发企业销售自行开发的不动产不受此时间限制），同时开具蓝字增值税普通发票。
红字发票开具时应在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。蓝字发票开具时应在备注栏注明对应原开具的营业税发票的代码、号码，红字增值税发票的代码、号码及开具原因。
十一、关于纳税人查补营业税补开发票问题
试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，试点前未开具发票，2016年5月1日以后因税收检查等原因补缴营业税，需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。
十二、关于房地产开发企业无法划分的进项税额抵扣问题
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。如期间费用涉及进项税额无法划分也按照本办法进行税务处理。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
其中“房地产项目总建设规模”应按照营改增后选择适用简易计税、免税房地产项目剩余建设规模与按照一般计税方法项目剩余建设规模之和计算。剩余建设规模是指尚未交付（或转为固定资产）的开发产品建设规模。
十三、关于企业租入不动产支付租金进项税抵扣问题
企业租入不动产支付租金，属于购买不动产租赁服务，依据《营改增试点实施办法》第27条，如果租入不动产既用于应税项目，又用于免税、简易计税项目，进项税不能全部抵扣，应按照《营改增试点实施办法》第29条分摊进项税。
十四、关于与政府共同合作进行土地改造、拆迁（一级土地开发）缴纳增值税问题
纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。符合《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局2013年第15号公告）所规定的“投资行为”的，取得的投资收益不属于增值税征税范围，不征收增值税。投资方收取固定或保底收益的，按照贷款服务税目征收增值税。
如纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入属于“建筑服务”税目；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理”税目。
十五、关于房地产开发企业“以老带新”奖励费增值税问题
房地产开发企业老客户推荐新客户买房，给老客户的奖励费，应按照“经纪代理”税目缴纳增值税。
十六、关于一般纳税人和起征点以上小规模纳税人部分业务使用定额发票的问题
一般纳税人和起征点以上小规模纳税人以下业务，增值税发票管理新系统无法满足其开票需求的，可以申请使用定额发票：
（一）火车站小件寄存业务。
（二）集贸市场按次收取的临时摊位管理费。
（三）企业经营中面向个人集中、定额收取的费用，如考务费、学历认证费等。
（四）入户上门收取的垃圾清理费。
（五）旅游景点兼营的游船、泳圈等租赁服务业务。
十七、关于保险企业代个人保险代理人申请汇总代开增值税发票问题
按照《国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第45号）规定，接受税务机关委托代征税款的保险企业，向个人保险代理人支付佣金费用后，可代个人保险代理人统一向主管国税机关申请汇总代开增值税普通发票或增值税专用发票。除该公告规定可以申请汇总代开增值税发票的行业外，其他行业同类性质的业务暂可比照上述规定执行。
《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之五）》第十二条相关规定废止。
十八、关于机构代收车船税开具增值税发票问题
《国家税务总局关于保险机构代收车船税开具增值税发票问题的公告》（2016年第51号）明确保险机构代收车船税开具增值税发票，按照以下规定执行:保险机构作为车船税扣缴义务人，在代收车船税并开具增值税发票时，应在增值税发票备注栏中注明代收车船税税款信息。具体包括：保险单号、税款所属期（详细至月）、代收车船税金额、滞纳金金额、金额合计等。该增值税发票可作为纳税人缴纳车船税及滞纳金的会计核算原始凭证。
《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之五）》第十九条“关于保险公司代收车船税如何填列税款信息问题”相关规定废止。
十九、关于纳税人销售预存卡、储值卡发票开具问题
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）对单用途商业预付卡和支付机构预付卡发票开具及纳税义务发生时间做了规定：单用途卡发卡企业或者售卡企业（以下统称“售卡方”）销售单用途卡，或者接受单用途卡持卡人充值取得的预收资金，不缴纳增值税。售卡方可向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。支付机构销售多用途卡取得的等值人民币资金，或者接受多用途卡持卡人充值取得的充值资金，不缴纳增值税。支付机构可向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。纳税人应严格按照规定。
售卡方和支付机构销售单用途卡和多用途卡以及对单用途卡和多用途卡充值业务，均按国家税务总局公告2016年第53号执行。销售成品油纳税人售卖加油卡适用《成品油零售加油站增值税征收管理办法》（国家税务总局令第2号）规定。
《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之三）》第三条关于“关于生活服务业纳税人销售预存卡、储值卡销售服务纳税义务发生时间问题”相关规定废止。
二十、关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费免征增值税问题
国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定的标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。单位和个人取得的上述补偿费免征增值税。
二十一、关于增值税一般纳税人销售绿化种植土是否可以按照简易计税方法征收增值税问题
增值税一般纳税人销售绿化种植土，适用《财政部国家税务总局关于部分货物选用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税【2009】9号）第二条第三款中“建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料”规定，按照简易计税方法征收增值税。
二十二、关于提供物业管理服务的纳税人收取自来水水费问题
按照《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
提供物业管理服务的纳税人，扣除其对外支付的自来水水费以发票为合法有效凭证；向服务接受方随水费收取的污水处理费免征增值税；随水费收取的水资源税不征收增值税。纳税人向服务接受方开具增值税发票时，收取的水费全额选择3%征收率，收取的污水处理费选择“免税”，收取的水资源税税款信息在发票备注栏注明，该增值税发票可作为纳税人缴纳水资源税的会计核算原始凭证。
《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之六）》第七条相关物业公司收取自来水水费的规定废止。
二十三、关于其他个人出租不动产预收租金收入跨2017年度免征增值税的问题
其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，在预收款对应的租赁期内平均分摊后，2017年12月31日前的租金收入可享受小微企业发生应税行为的月销售额不超过3万元免征增值税的优惠政策。
2018年1月1日后的租金收入可享受个人发生应税行为的月销售未达到2万元增值税起征点免征增值税的优惠政策。相关优惠政策调整后，按调整后的时间标准执行。

㈤自来水公司代收的水资源税和污水处理费需要填写增值税申报表吗

财政部税务总局关于污水处理费有关增值税政策的通知（财税〔2001〕97号）规定：为了切实加强和改进城市供水、节水和水污染防治工作，促进社会经济的可持续发展，加快城市污水处理设施的建设步伐，根据《国务院关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》（国发〔2000〕36号）的规定，对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处理费，免征增值税。
开具普通发票，在增值税申报表中污水处理费列为免税收入栏填写。
如果，自来水公司代收的水资源税和污水处理费不使用增值税发票，则不需要填写增值税申报表。

㈥代政府收取的污水处理费如何选择增值税发票编码

代当局收与的浑水处置费何如采用增值税发票编码？免税发票不妨启几何弛？出差进程不发票何如报销？管帐网小编皆整治佳了，请瞅！

【代当局收与的浑水处置费何如采用增值税发票编码？】

该名目编码采用“掮客代劳效劳”，启具发票时货色称呼栏填写“浑水处置费”。

【免税发票不妨启几何弛？】

增值税发票月用票量，按票种审定发票刊行时决定的弛数限额为最大数。便你买票原上写的发票份数（原数）为一个月启具的数目，经过前后二月的共同，可使单月启具弛数到达月用票量的二倍。

税局在发票处置时，会对于用票单元审定月用票量及单弛发票最大限额，这个月用票量便是给你买购发票的最大数目控制。

然而，用票单元可采用二月共同办法，使单月启出的弛数到达控制弛数的二倍。

比方，你的月买票量为100弛，5月31日你买票100弛，一弛未用，6月1-10日启具100份，而后你6月可再买购100份，6月10-20日你又启具了100弛，如许，你6月所有启具了200份，6月你没有能再买票了，须要到7月本领买票。

固然，即使企业真实须要启许多弛，而税局给你审定的数目没有够运用，则你可向税局请求发票增量。发票处置的本则是满意企业平常筹备合理用票。

【出差进程不发票何如报销？】

差川资报销单是出警察员实行出差工作归来此后举行报销的一种博门用处的固定表方法单子，它没有能包办发票、车票等及其余少许本初凭据的功效。

差川资报销单的效率是：

1、单元引导安置你出差工作的派出表明；

2、记录你出差的道线起、初场所，功夫等情景；

3、计划出差扶助的的单子；

4、统计你出差功夫爆发的飞机，车、舟等等接通用度单子汇总表。

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㈦农村自来水为什么也要收污水处理费

对但是国家不应该用一吨水就收一吨的排污费比如有时拿水浇花了，就不应该收，因为没有污染洗了衣服，水蒸发了等等国家应进行调查，出个合理的报告，再按一定的比例收取

㈧新水法污水超标怎么计征排污费

新的排污收费方法污水是排污就收费超标就罚款罚款额度为上一月排污费的2--5倍
大气污染版物排污收费分林格曼黑权度和各种污染因子2项收费超标罚款1万以上10万以下
固体废弃物不清楚
噪声收费有2条件超标和扰民缺一不可

㈨水费增值税专用发票能填备注

开具电费和水费的增值税专用发票，备注栏不一定要有，如果业务或客户需要就可以写备注，如果没有需要就可以不要备注。
2022年居民水费收费标准
1、自2015年9月1日起，居民用户综合水价由现行每立方米2.50元调整为按三档分阶梯计价，其中，污水处理费由现行每立方米0.70元调整为1.00元。
2、居民第一阶梯户年用水量不超过144立方米(含)，综合水价为每立方米3.50元(含污水处理费1.00元)。
3、第二阶梯户年用水量144—204立方米(含)，综合水价为每立方米4.65元(含污水处理费1.00元)。
4、第三阶梯户年用水量204立方米以上，综合水价为每立方米8.00元(含污水处理费1.00元)。阶梯水量以年为计价周期，周期之间不累计、不结转。
5、国家水费收取标准根据不同的用水目的，水费也相应的不同。水费分为：居民生活用水(最便宜)。非居民生活用水(一般)。特种行业用水(最贵)。
6、国家规定的水费价格：居民生活用水：2.80元/立方米。行政事业用水：3.90元/立方米。工商业用水：4.10元/立方米。宾馆、饭店、餐饮业等用水：4.60元/立方米。洗浴业用水：60元/立方米。洗车业、纯净水用水：40元/立方米。农赔水：0.60元/立方米。

㈩物业公司代业主收取款项，业主要求冲抵抵管理费，物业公司如何开票

物业公司作为一个特殊的服务行业，在经营过程中涉及到各种费用的收取，比如水费、电费、暖气费、物业费、电梯费、垃圾费等等，这些费用到底哪些是代收？哪些是转售？哪些又是真正意义上的销售行为？这些行为应该如何缴纳增值税？如何开票呢？

早在营业税时期，国家税务总局关于物业公司代收费用是否计征营业税问题就有政策规定。《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发【1998】217号）文件中规定：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

营改增之后，作为营业税政策的延续，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征增值税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收增值税。

那么如何理解“代收”呢？严格上来讲，必须同时满足以下两个条件才称之为“代收”：1.物业公司不垫付资金；2.物业公司从业主手中收取的款项全部交给销货方，并由销货方直接向业主开具发票，由物业公司转交给业主。物业公司在中间只起到“运输”和“管理”的作用，那么在此情况下对物业公司代收的水费、电费等费用不征收增值税，对于另行收取的管理费征收增值税。

但是在实务中，物业公司收取的各种费用通常都是加了价，并且也无法直接让销货方向业主开票，所以基本上不满足以上所述的“代收”条件，那么在这种情况下应该如何计算缴纳增值税，如何开票？

二、电费

提供物业服务的纳税人收取的电费，没有特殊政策。按照物业公司适用的征收率计算缴纳增值税，一般纳税人按照13%的征收率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率计算缴纳增值税。可全额开具增值税专用发票或普通发票。

三、暖气费

.暖气费收费方式

物业公司收取的暖气费一般分为三种情况：

第一种情况，为上述严格意义上的代收费用，即按照市政供暖的收费标准向业主收取暖气费之后转交给热力公司，如业主需要收据，可直接向业主开具收据，如业主需要发票，需热力公司直接向业主开具发票。此种情况下，物业公司无需缴纳增值税。

第二种情况，是物业公司以高于市政供暖的收费标准向业主收取暖气费，并且热力公司直接将发票开具给物业公司，物业公司再向需要发票的业主开具发票。那么此种情况下，物业公司的行为属于转售暖气的应税行为。

第三种情况，物业公司有自己的供暖设备，自行生产自行供暖，自行定价向业主收取暖气费。此种情况下，物业公司作为热力生产企业生产并销售热力产品，属于增值税的应税应为。

2.不同方式下如何缴纳增值税

上述的第一种情况物业公司收取的暖气费属于代收行为，因此无需缴纳增值税。

第二种和第三种情况下增值税如何缴纳？财税【2016】94号文《关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》规定：

一、自2016年1月1日至2018年供暖期结束，对供热企业向居民个人(以下统称居民)供热而取得的采暖费收入免征增值税。

向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。

免征增值税的采暖费收入，应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定单独核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例。

本条所称供暖期，是指当年下半年供暖开始至次年上半年供暖结束的期间。

那么物业公司是否属于文件中所称的供热企业？该文件第三条规定：本通知所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。毫无疑问，物业公司在转售热力公司的暖气的情况下，属于热力产品经营企业，在自行生产热力产品自行供暖的情况下属于热力产品生产企业，在2018年供暖期结束前均适用上述免征增值税的优惠政策。

需要注意的是：

1.物业公司向居民收取的暖气费享受免征增值税的优惠，向居民以外的企业、单位收取的暖气费不享受免征增值税的优惠。物业公司需按照从居民收取的采暖费收入占采暖费总收入的比例确定免税收入比例；2.该政策针对的是增值税的优惠，对于企业所得税，并无相关优惠政策，物业公司仍需正常缴纳企业所得税。

四、燃（煤）气费、维修基金、房租

1.燃（煤）气费

物业公司收取的燃（煤）气费如符合前文所述的代收行为，则无需缴纳增值税，如果是转售行为，则需正常缴纳增值税。一般纳税人适用的征收率为9%，小规模纳税人适用的征收率为3%。

2.房租

物业公司代业主收取的房租无需缴纳增值税，但如果物业公司进行转租，则应按照现代服务业适用的税率缴纳增值税，一般纳税人适用的征收率为6%，小规模纳税人适用的征收率为3%。

3.维修基金

物业公司代政府部门收取的维修基金属于代收行为，无需缴纳增值税。政府部门直接向业主开具行政收据，由物业公司转交业主。

五、物业公司收取的电梯维护费、垃圾清运费、物业费

物业公司向业主收取的电梯维护费、垃圾清运费、物业费等按照现代服务业适用税率，一般纳税人为6%的征收率，小规模纳税人为3%的征收率计算缴纳增值税。可全额开具增值税发票。

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